Die Gebäudeversicherung

I. Allgemeines

Als klassische Schadensversicherung dient sie dem Schutz des Gebäudes gegen die Folgen von Brand und Explosion, Anprall oder Absturz eines bemannten Flugkörpers, Leitungswasser, Sturm und Hagel (sog. versicherte Gefahren). Der Versicherungsschutz lässt sich durch die Absicherung gegen Elementarschäden wie Überschwemmung, Erdbeben, Lawinen oder Schneedruck erweitern.

Wird das Gebäude infolge einer Gefahreinwirkung beschädigt, erstattet der Versicherer die Reparaturkosten. Bei Zerstörung des Gebäudes erhält er in Abhängigkeit der Versicherung den Zeitwert und bei Wiederrichtung binnen drei Jahren die Herstellungskosten (sog. Neuwertentschädigung)

II. Versicherte Sachen

Versichert sind nur die im Versicherungsschein bezeichneten Sachen. Allerdings sind Einbaumöbel und Einbauküchen, so sie individuell für das Gebäude raumspezifisch geplant und gefertigt sind, genauso mitversichert wie auf dem im Versicherungsschein bezeichneten Grundstück liegende Briefkastenanlagen, Müllboxen oder Terrassen. Ein Blick in den Versicherungsschein ist also grundsätzlich lohnenswert, zumal auch Zubehör mitversichert ist oder sein kann.

III. Versicherte Gefahren

Was im Einzelnen unter den versicherten Gefahren zu verstehen ist, bestimmen die Versicherungsbedingungen. Sie sollen hier nicht wiederholt werden. Wir wollen Ihnen in Kürze lediglich einen Problemausschnitt vermitteln, der immer wieder zu Konflikten zwischen dem Versicherungsnehmer und seinem Versicherer führt.

1. Brand

Brand setzt grundsätzlich ein Feuer voraus. Auch Sengschäden am Gebäude sind versichert, so sie durch Brand, Blitzschlag oder Explosion verursacht wurden.

Zumindest für die reine Feuerversicherung hat der nicht für das Versicherungsrecht zuständige 8. Senat des BGH in einer mietrechtlichen Streitigkeit (vgl. BGH, NJW 2015, 2487) festgestellt, dass die Installation von Rauchwarnmeldern als Obliegenheit einzuordnen sind, deren Verstoß eine Leistungskürzung zur Folge haben kann. Die Obliegenheitsverletzung ist schnell gefunden, wenn die Landesvorschriften den Einbau von Rauchwarnmeldern vorsehen, da die Bedingungen den Versicherungsnehmer auffordern, „alle gesetzlichen, behördlichen oder vereinbarten Sicherheitsvorschriften zu beachten“.

Wir meinen, dass allein diese Formulierung bereits intransparent ist. „Alle gesetzlichen und behördlichen Sicherheitsvorschriften wird kaum ein Versicherungsnehmer kennen, schließlich erfasst die Regelung das gesamte Spektrum an Vorschriften, angefangen beim europäischen Verordnungsgeber bis hin zur kommunalen Satzung. Da wird selbst ein Versicherer auf Anfrage, welche gesetzlichen und behördlichen Vorschriften der Versicherungsnehmer beachten soll, keine abschließende und auf den Versicherungsvertrag zugeschnittene Auskunft geben können.

Aber auch der für das Mietrecht zuständige Senat verkennt den gesetzgeberischen Willen nach der Installation von Rauchwarnmeldern. Er dient nicht dem Schutz des Gebäudes, sondern der in ihn lebenden Personen. Allein deswegen wird ein Verstoß gegen die Installationspflicht von Rauchwarnmeldern keine Obliegenheitsverletzung in der Gebäudeversicherung darstellen. Nur was dem Schutz des Gebäudes dient, kann als Obliegenheit verlangt werden.

Dass die Installation von Rauchwarnmeldern ggf. konkret in der Gebäudeversicherung verlangt werden kann, steht hier nicht zur Debatte. Sinnvoll ist ihre Installation ohnehin.

2. Leitungswasser

Leitungswasserschäden verlangen bestimmungswidriges Austreten von Wasser aus Zu- und Ableitungsrohren der Wasserversorgung sowie den damit verbundenen Schläuchen oder verbundenen Einrichtungen. Auch Einrichtungen der Warmwasser- oder Dampfheizung fallen darunter sowie Sprinkler- oder Berieselungsanlagen.

An dieser Stelle sei auf drei interessante Entscheidungen im Rahmen von Leitungswasserschäden am Gebäude hingewiesen.

a) Beginn des Versicherungsfalls

Leitungswasserschäden entstehen oft in der Gebäudehülle. Damit verbunden ist die Gefahr späterer Erkennbarkeit. Tritt dann ein Wechsel des Gebäudeversicherers dazwischen, wird es schwer, seine Ansprüche durchzusetzen. Die Bedingungen regeln den Beginn des Versicherungsschutzes und auch den Versicherungsfall. Sie regeln aber nicht, wann der Versicherungsfall beginnt, z.B. Nässeschäden durch Austreten von Leitungswasser.

Lehnt der Versicherer daher seine Einstandspflicht mit dem Argument ab, das Leitungsrohr sei vor dem Beginn des Versicherungsschutzes geplatzt, wird guter Rat teuer. Das OLG Schleswig, Urt. v. 19.02.15 – 16 U 99/14 = r+s 2015, 197 gibt hierauf jedoch eine dem Versicherungsnehmer günstige Antwort für die Klausel „Nässeschäden“, wonach der Gebäudeversicherer Entschädigung für versicherte Sachen leistet, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden.

Ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer wird wie selbstverständlich davon ausgehen, dass – in Bezug auf Leitungswasserschäden – der Gebäudeversicherer alle Schäden reguliert, die ihm bei Vertragsschluss nicht bekannt waren und auch nicht hätten bekannt sein müssen. Theorien über den Beginn des Versicherungsfalles, wonach der erste durch Wasseraustritt entstandene Folgeschaden an versicherten Sachen eintreten soll, kennt er nicht. Ist der Beginn des Versicherungsfalles also nicht definiert, so legt die Auslegung der Klausel nahe, dass damit das vorgefundene und bereits mehr oder weniger vollendete Malheur gemeint ist. Dass es dagegen auf den Zeitpunkt des ersten Wasseraustritts oder den Zeitpunkt des ersten konkreten Folgeschadens aus einem solchen Wasseraustritt ankommen soll, gibt die Formulierung nicht her. Auch das Ergebnis, dass der Versicherungsnehmer weder vom aktuellen noch vom früheren Gebäudeversicherer Ersatz für seinen Leitungswasserschaden verlangen kann, weil häufig weder der Zeitpunkt des Austritts noch Zeitpunkt der Schadensentstehung feststellbar ist, ist unbefriedigend. Daher sind die Klauseln über Leitungswasserschäden dahingehend auszulegen, dass der Gebäudeversicherer für alle die Leitungswasserschäden einzustehen hat, die innerhalb der Vertragslaufzeit erkennbar werden, auch wenn die Ursachen für die Schäden – für den Versicherungsnehmer nicht erkennbar – schon vor Vertragsbeginn gesetzt worden sind.

b) Undichte Silikonfuge in der Dusche

Nach OLG Schleswig, Urt. v. 11.06.15, 16 U 15/15 = r+s 2015, 449 ist auch die Dusche in ihrer Gesamtheit eine wasserführende Einrichtung. Der durchschnittliche Versicherungsnehmer erwartet, dass das gesamte technische Standard-System, in dem sich in planmäßiger und geordneter Weise die Benutzung von Wasser in seinem Haus zuträgt, gegen Schäden geschützt wird, die nässebedingt in der Umgebung dieser Nutzungsstellen auftreten können und auftreten. Dringt daher Wasser über undichte Silikonfugen in der Dusche ins Gebäude und verursacht dort Schäden, ist der Gebäudeversicherer einstandspflichtig, da das Wasser bestimmungswidrig aus Zu- und Ableitungsrohren und den damit verbundenen Einrichtungen ausgetreten ist.

c) Schwamm

Nicht selten werden Leitungswasserschäden erst sehr spät bemerkt und fördern dann zusätzlich auch noch einen Schwammbefall, z.B. am Ständerwerk zu Tage. Nach den Bedingungen erstreckt sich der Versicherungsschutz gegen Leitungswasser ohne Rücksicht auf mitwirkende Ursachen nicht auf Schäden durch Schwamm.

Der BGH, VersR 2012, 1253 hat die Wirksamkeit der Klausel betont und darauf hingewiesen, dass sie jeden Schwamm erfasst.

IV. Versicherungsleistung

Die Bedingungen regeln den Ersatz von Aufräum- und Abbruchkosten oder von Bewegungs- und Schutzkosten. Versichert sind auch notwendig angefallene Kosten, die der Versicherungsnehmer zur Abwendung eines unmittelbar drohenden versicherten Schadens oder Minderung eines Schadens für notwendig erachten durfte, ohne dass die Maßnahmen erfolgreich sein mussten.

Ist der Gebäudeschaden in einem Mietobjekt eingetreten und müssen die Mieter infolge des Versicherungsfalles ausziehen und/oder können berechtigt die Miete mindern, erstattet der Gebäudeversicherer auch diesen Schaden. Allerdings ist die Dauer hier auf einen Zeitraum von 12 Monaten begrenzt; weiterhin darf der Versicherungsnehmer die Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögern.

Im Übrigen ersetzt der Gebäudeversicherer den ortsüblichen Mietwert von selbstgenutzten Wohnräumen, die unbenutzbar geworden sind, es sei denn, dass eine Restnutzung des Gebäudes für den Versicherungsnehmer zumutbar ist.

In Bezug auf das beschädigte oder zerstörte Gebäude gilt Folgendes:

Ersetzt werden bei Beschädigung die notwendigen Reparaturkosten. Bei einer Zerstörung staffelt sich die Entschädigungszahlung, wenn wie üblich zum Neuwert versichert wurde. Zunächst erhält der Versicherungsnehmer den Zeitwert ersetzt. Den Anspruch auf Neuwertentschädigung erhält er dagegen nur, wenn er innerhalb von drei Jahren ab dem Eintritt des Versicherungsfalls sicherstellt, dass er die Entschädigung für die Wiederherstellung in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle verwendet. Die Bedingungen können auch vorsehen, dass der Anspruch auf Neuwertentschädigung erst bei tatsächlicher Wiederherstellung entsteht.

Sollte durch Gesetze oder Verordnungen eine Wiederherstellung von gleicher Art und Zweckbestimmung nicht möglich sein, trägt der Gebäudeversicherer auch diese Kosten.

Beispiel: Aufgrund der EnEV wird der Einbau einer Photovoltaikanlage und kostenintensiverer dreifachverglaster Fenster notwendig. Beide Ausstattungen waren bei Eintritt des Versicherungsfalles nicht vorhanden. Hier zahlt der Gebäudeversicherer die Mehrkosten

Begrenzt wird die Versicherungsleistung durch den Versicherungswert. Die Versicherungssumme sollte daher auch dem Versicherungswert entsprechen. Ist dieser zu niedrig bemessen, kann der Versicherer die Karte des „Einwands der Unterversicherung“ ausspielen mit der Folge der Kürzung. Hier ein Beispiel:

Versicherungssumme = 250.000 €, Versicherungswert 500.000 €, Schaden 300.000 €

Entschädigungszahlung = Schaden x Versicherungssumme ./. Versicherungswert = 150.000 €